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[첫째마당] 토지분석 감잡기

01장 보이지 않는 권리가 토지의 가치를 결정한다

토지에는 보이는 권리와 보이지 않는 권리가 있다
투자 실패를 방지하는 필수 확인 서류 4가지
<무따기> 토지이용계획확인서 열람하기
공부(公簿) 분석 1 - 등기부등본 보는 눈 키우기
공부(公簿) 분석 2 - 토지(임야)대장 보는 눈 키우기
공부(公簿) 분석 3 - 지적(임야)도 보는 눈 키우기
<잠깐만요> 토지의 지목
공부(公簿) 분석 4 - 토지이용계획확인서 보는 눈 키우기

02장 토지분석을 위한 필수 기초지식

법에 따른 용도별 건축물의 종류
주택의 분류 방법만 알아도 절반은 이해한다!
단독주택 종류 1 - 단독주택
단독주택 종류 2 - 다중주택
단독주택 종류 3 - 다가구주택
단독주택 종류 4 - 공관
공동주택 종류 1 - 다세대주택
<잠깐만요> 3층과 3개층의 차이점
공동주택 종류 2 - 연립주택
공동주택 종류 3 - 아파트
주거생활을 위한 상업용도 - 근린생활시설
왜 건축물 용도를 구분할까?


[둘째마당] 도시관리계획의 이해는 토지투자의 기본이다!

03장 도시관리계획 집중 분석

왜 토지이용계획확인서가 중요한가?
토지이용계획확인서 다시 보기 - 도시관리계획
도시관리계획을 알려면 국토계획체계부터 알아야 한다
<잠깐만요> 국토기본법과 국토계획법상의 계획들의 관계
도시관리계획은 도시기본계획의 구체적 실행계획
도시관리계획 방법 1 - 용도지역·용도지구·용도구역의 지정 및 변경
도시관리계획 방법 2 - 기반시설의 설치·정비·개량
도시관리계획 방법 3 - 도시개발사업(신도시의 개발)
도시관리계획 방법 4 - 도시정비사업(구도시의 재개발 또는 정비)
도시관리계획 방법 5 - 지구단위계획구역의 지정 또는 변경과 계획
<쉬어가기> 도시는 왜 계획적으로 관리되어야 하는가?

04장 용도지역 집중 분석

용도지역은 토지와 건축물 용도를 결정하는 도시계획 틀
용적률과 건폐율 제한은 지역밀도를 관리하기 위한 것
<잠깐만요> 건폐율과 용적률
용도지역의 종류
용도지역의 행위제한 내용
<잠깐만요> 국토계획법의 행위제한 방식
<잠깐만요> 법률 체계 및 용어 풀이
<무따기> 국가법령정보센터에서 용도지역별 건폐율·용적률 조례 찾기
<잠깐만요> 시행령 건폐율과 조례 건폐율 사이의 허용범위 결정하기
<무따기> 자치법규정보시스템(ELIS)에서 부천시 용도지역 건폐율 찾기
<무따기> 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물 찾아보기 - 시행령편
<무따기> 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물 찾아보기 - 조례편
<무따기> 실력 업그레이드를 위한 토지활용도 분석 도구 익히기

05장 용도지구 집중 분석

용도지구는 용도지역을 보완하는 도시관리 도구
토지이용계획분석 보고서 작성하기

06장 기타 도시관리계획 살펴보기

용도구역
용도구역은 토지이용을 극도로 제한하는 구역
용도구역의 행위제한 1 - 시가화조정구역에서의 행위제한
용도구역의 행위제한 2 - 수산자원보호구역에서의 행위제한
용도구역의 행위제한 3 - 도시자연공원구역에서의 행위제한
도시계획시설
토지가 도시계획시설로 지정된 경우
도시개발구역
토지가 도시개발구역으로 지정된 경우
<잠깐만요> 도시계획 사실 알면서 건축한 경우 사업시행 때 철거비 본인부담
도시개발사업의 추진절차
정비구역(재개발구역)
토지가 정비구역으로 지정된 경우
정비사업의 추진절차
지구단위계획구역
토지가 지구단위계획구역으로 지정된 경우
지구단위계획 수립절차
국토계획법으로 지정되는 기타 용도구역
<쉬어가기> 철새가 나가야? … 火낸 농민


[셋째마당] 성공토지투자를 위한 건축 인허가 실무

07장 토지활용도 분석 보고서 실무 적용하기

토지활용도 분석 보고서 분석하기

08장 현장답사와 최유효 이용용도 결정하기

현장답사를 하기 전에 지도부터 확인하라
<무따기> 위성사진으로 해당 지역 분석하기
실전! 현장답사하기
현장조사보고서 작성하기
<잠깐만요> 현장답사를 할 때는 비선호시설이 있는지 확인하라!

09장 가설계분석, 개별토지의 최유효 이용방안 분석하기

가설계분석이란?
건축물 규모 산정하기 1 - 건축물의 최대높이 산정
건축물 규모 산정하기 2 - 건축물의 최대연면적과 층수 확정
건축물 규모 산정하기 3 - 법정 주차대수와 주차장 면적 확보
<잠깐만요> 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조 제1항의 규정
가설계분석 최종 결론
<무따기> 부동산 컨설턴트처럼 토지 분석 보고서 만들기

10장 건축 인허가 실무 살펴보기

개발행위 허가기준
용도지역별 개발행위허가의 규모
산지의 연접개발 제한 : 250m 거리방식
산지에서 연접개발제한이 배제되는 건축물
<쉬어가기> 얄미운 옆 개발
대지와 도로의 관계
막다른 도로의 도로 너비 확보
건축선
맹지에서 건축허가 받는 방법
현황도로는 건축허가를 받을 수 있다?


[넷째마당] 토지이용 관련법률에 따른 행위제한 해설

11장 수도권 3대 권역

수도권정비계획법의 목적
수도권 권역별 현황 및 정비전략
<잠깐만요> 수도권 과밀화
과밀억제권역
성장관리권역
자연보전권역
제3차 수도권정비계획(2006~2020) 주요 내용

12장 개발제한구역

개발제한구역에서의 행위제한
<쉬어가기> 그린벨트 투자에 대하여

13장 군사시설

군사시설보호구역
해군기지구역
군용항공기지구역

14장 농지

농업진흥구역 안에서의 행위제한
농업보호구역 안에서의 행위제한
농지전용허가 등의 제한
농지전용

15장 산림

산지전용․일시사용 제한지역의 행위제한
임업용 산지(보전산지)의 행위제한
공익용 산지(보전산지)의 행위제한
산지전용
<잠깐만요> 입목본수와 경사도 조사방법

16장 자연공원

자연공원 용도지구 내 행위제한
공원구역 내에서의 행위허가
공원구역 내에서의 신고사항

17장 수도

상수원보호구역
수질보전특별대책지역
수변구역

18장 하천

하천 안에서의 금지행위
하천예정지 및 홍수관리구역
하천의 점용허가 등
토지의 매수청구

19장 문화재

문화재의 분류
허가사항
허가기준

20장 전원개발

전원개발사업구역
전원개발사업예정구역

21장 개발사업

택지개발지구
산업단지

22장 토지거래허가구역

허가가 필요 없는 경우
허가기준
<잠깐만요> 토지 투기지역 제도


찾아보기

[특별부록] 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020)